编者按:推开一扇门,有人看见三代同堂的烟火,有人撞见独自拼凑的晨昏,有人在精装样板间描摹未来,也有人从老照片打捞褪色的屋檐。“家”从来不是千篇一律的钢筋水泥,而是无数种生活形态的容器。在本系列中,我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的“家”。 2023年底,他被派驻到西安的项目工作。最初,程超并未计划在西安长期居住,但在参与公司开发的第一个项目后,他开始动心。一方面,西安的房价低于北京,但住房品质远超北京,搬到西安能显著改善居住条件;另一方面,定居西安可以一劳永逸地解决孩子的教育问题。 长期以来,长三角和珠三角城市的住房品质领先全国,但近年来,重庆、成都和西安等西部城市的住房品质快速提升,这也是程超决定搬到西安的重要原因之一。 在程超看来,区域和城市间住房品质产生差异的原因较为复杂,主要可以归结为三方面:一是气候因素;二是政策因素;三是成本因素。其中,政策和成本因素起到了决定性作用。 程超在北京的住所是一套次新的两居室,位于高层建筑,得房率约70%。一家三口居住尚可,第二个孩子出生后,三代同堂便显得拥挤。 在决定搬到西安前,程超曾将天津作为备选地,这也是许多在北京工作的外地家长的选择。十年前,他的妻子通过人才引进政策将户口迁至天津,他也多次利用闲暇时间到天津看房。 程超表示,去天津主要是为了孩子上学,但天津学区房价格普遍较高,与北京不相上下;而价格合适的区域,学区又难以令人满意。因此,尽管他多次看房,却始终犹豫未决。 在西安工作一年,程超不仅参与了自己公司的几个项目,还接触到其他开发商的项目。他最大的感受是,西安住宅在规划设计上“大胆创新”,一些在北京几乎无法落地的设计,在西安却十分常见。 以程超所在公司开发的项目为例,通过优化设计方案,套内使用面积可提升约10%;此外,还赠送12平方米的阳台、20平方米的露台、全部飘窗及约5平方米的地下储藏空间。而北方其他城市的住宅大多没有露台,阳台和飘窗通常只赠送一半面积。 程超所在项目的亮点还体现在布局上。社区通过楼栋和风雨连廊形成多个相互独立的空间,整体类似四合院布局,同时通过园林、道路等配套设施将社区融为一体。 程超认为,西安约3万元/平方米的住宅项目,在房屋品质、舒适度、绿色建筑标准、科技应用、园林绿化及商业配套等方面,甚至超越北京10万元/平方米以上的豪宅。“北京的房子贵主要是因为地段,西安的房子贵则是货真价实”。 程超的儿子将于2026年下半年上初中,需在2025年下半年解决转学问题。对比天津和西安后,他决定定居西安。一方面,西安的居住和教育成本更低;另一方面,他无需与妻子分居,且在西安有更多熟人。 目前,程超在西安的房子已装修完毕,2025年下半年,孩子六年级即可转学至西安。程超算了一下,对应同等水平的学校,西安的房价比天津低三分之一至一半。 程超也清楚,西安在很多方面不如北京,一线城市的孩子能接触更前沿的事物,在认知和专业知识层面几乎无可替代。但他坦言:“在北京只能做北漂,在西安可以做市民。” 近年来,从北京、上海、深圳等一线城市回流至杭州、成都、西安等二线城市的人群不在少数。经济观察报采访的多位人士都认为,回到二线城市后,居住条件改善最为显著。 像程超这样感受到不同城市住房品质差异的人不在少数,他将这些差异归结为气候、政策和成本三方面,这也是多数房地产从业者的共识。 龙湖产品策略负责人林仕聪认为,区域和城市间住宅产品差异拉大是一个复杂而长期的过程,首要因素是气候。华南、华东以及成都、重庆等地因气候较好,可设计大阳台、大露台和更通透的大窗户,视觉上更舒适。 但北方城市的消费者选择住房时,首要考虑保暖和防沙尘暴。大阳台、大露台和大窗户在冬季使用率低,反而因积雪、沙尘暴和寒冷带来困扰,且存在安全隐患。林仕聪表示:“这是现实因素,必须承认。” 程超也持类似观点。他提到,北方冬春季风大,尽管技术手段可实现保暖和隔风,但大阳台和大露台挑空,若进深过大,长期受寒风侵蚀,易因年久失修产生风险。 出于安全考虑,北方多数城市在审批规划设计时,对大阳台、大露台等配置较为谨慎。尤其在当前规划审批终身负责制下,即便在“好房子”政策推动下,类似设计标准的突破空间有限。 林仕聪表示,北方城市的审批更严格,建筑风格和氛围偏冷峻;而华东、华南及成都、西安等地对房地产管控较灵活,鼓励地库架空和生态阳台等改善居住条件的措施。 一位曾在多地担任项目负责人的房企人士指出,南北方在底商审批上也有差异。南方城市一至二层、甚至三四层作为公共配套的情况较为常见,既丰富了配套,又避免商铺遮挡低层住户采光;北方城市多要求住宅与配套分开,一二层商铺滞销普遍。 此外,政策差异还体现在阳台、设备间和飘窗等空间的计容面积上。成都和西安等城市此类空间不计入容积率,而北方城市通常计入一半甚至全部。 程超认为,除气候和政策外,开发商对成本的考量也是区域和城市间住房差距拉大的重要原因。在过去“竞地价限房价”时代,开发商难以投入更多成本改善居住条件。 房改时,程超正上初中,他与父母住在一套如今被称为“老破小”的两居室,面积不足60平方米。虽有独立卫生间和厨房,但面积狭小;客厅无窗户,面积比卧室还小,仅能摆放一张饭桌。 在房地产高周转时代,大多数城市的住房品质一般,除少数房企外,多数开发商缺乏打造“好房子”的动力。随着房地产回归居住属性,市场供大于求,开发商才开始重视产品力。 程超曾在华南和华东城市工作。据他介绍,2008年后,随着经济高速发展,一二线城市的富裕群体增加,他们对高品质住房的需求显现。当时,绿城中国、星河湾等房企主要满足这一需求。 上述房企人士称,城市住房条件改善与高收入群体崛起密切相关。高收入群体越多的城市,住房条件改善越快;经济相对落后的城市,住房改善则较慢。 区域与城市间的住房差距也在此背景下逐渐拉大。上述人士指出,长三角和珠三角的住房品质优于其他地区,主要因为这两个区域经济发展水平高,高收入群体规模大,形成了规模化市场。 克而瑞数据显示,2024年千万级别豪宅市场中,上海、北京、广州、深圳和杭州稳居前五,成都以1058套的销售量紧随其后。这些城市也是高收入群体相对集中的地区。 成都和西安是近年房地产市场的黑马。2024年,成都新房销售面积达1434万平方米,是全国唯一成交面积超千万平方米的城市,连续六年位居第一。西安新房成交面积771万平方米,位列全国第四。 成都和西安等西部城市住房品质的快速提升,与高净值人才大量流入密切相关,这背后是当地高新技术产业的快速发展,如成都的电子信息产业和西安的半导体产业。
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📸 孟彩霞记者 王利平 摄
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📸 杨荣记者 李宁 摄
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